ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ СТАМБУЛА

Завдяки своєму клімату, культурному розмаїттю, стратегічному розташуванню та доступній вартості життя, Туреччина в останні роки посідає перше місце серед країн, що викликають інтенсивний інтерес іноземних інвесторів у сфері нерухомості. Отже, як іноземець може придбати житло в Туреччині? У цьому довіднику ми покроково розглянемо правовий статус, процедури, моменти, на які варто звернути увагу, та актуальні норми, що діють станом на 2025 рік.

Чи можуть іноземці купувати житло в Туреччині? Правовий статус у 2025 році

Відповідно до законодавства Турецької Республіки, принцип взаємності скасовано. Це дає можливість громадянам багатьох країн набувати нерухоме майно (житло, земельні ділянки, комерційні площі) в Туреччині. Однак існують певні обмеження та особливі умови:

• Станом на 2025 рік громадяни 183 країн можуть купувати нерухомість у Туреччині.
• Загальна площа земельних ділянок, які можна придбати, не може перевищувати 30 гектарів на провінцію.
• Деякі військові зони та зони безпеки закриті для іноземців. Управління земельного кадастру автоматично здійснює перевірку цих територій.
• Іноземні юридичні особи (наприклад, компанії) можуть набувати майно лише за певних умов і зі спеціальним дозволом. Індивідуальна купівля є набагато поширенішою.

Громадяни яких країн можуть купувати житло в Туреччині?

Хоча громадянам багатьох країн надається дозвіл на купівлю, деякі країни все ще не підпадають під цю категорію. Громадяни нижченаведених країн не можуть безпосередньо купувати нерухомість у Туреччині (за деякими винятками):

• Громадяни Вірменії, Сирії, Північної Кореї, Куби.
• Також у деяких містах застосовуються обмеження для громадян таких країн, як Ізраїль, Китай.

Однак, якщо отримано громадянство або якщо один із подружжя не є іноземцем, можуть застосовуватися певні винятки. Тому в процесі кожної купівлі слід уточнювати актуальний статус в управлінні земельного кадастру провінції/району.

Процес купівлі житла крок за кроком

Процес купівлі житла іноземним інвестором у Туреччині, як правило, проходить швидко та прозоро. Однак важливо повністю підготувати документи та правильно дотримуватися офіційних процедур. Ось актуальний і законний процес купівлі житла станом на 2025 рік:

1. Вибір нерухомості

Першим кроком інвестор визначає житлову або комерційну нерухомість, яку він хоче придбати. На цьому етапі рекомендується звернутися за підтримкою до місцевого агентства нерухомості або до корпоративних платформ.

2. Отримання податкового номера

Іноземці зобов'язані отримати податковий ідентифікаційний номер для офіційних операцій у Туреччині. Це можна зробити:

• За наявності паспорта.
• В податковій інспекції або онлайн.

3. Відкриття банківського рахунку в Туреччині

Для платежів за право власності, податкових переказів і експертизи необхідно відкрити рахунок у місцевому банку. Для цього потрібні:

• Паспорт
• Податковий номер
• Документ, що підтверджує місце проживання (достатньо рахунка за готель або заяви про адресу)

4. Подання попередньої заявки до Управління земельного кадастру

При поданні заявки до Управління земельного кадастру надаються наступні документи:

• Фотокопія права власності на нерухомість
• Посвідчення особи / паспорти покупця та продавця
• Переклади та нотаріальне засвідчення (якщо потрібно)
• Звіт про експертизу (обов'язково)
• Поліс DASK (обов'язково)
• Банківська квитанція про оплату вартості продажу

5. Отримання звіту про експертизу

Перед угодою про право власності, необхідно отримати офіційну оцінку вартості від ліцензованої експертної фірми, уповноваженої Радою ринків капіталу (SPK). Це дозволяє державі здійснювати безпечний контроль за продажем.

6. DASK (Обов’язкове страхування від землетрусу)

Угода про право власності не може бути завершена без поліса DASK, який є обов'язковим для будь-якої нерухомості в Туреччині. Агентства нерухомості або страхові компанії, як правило, легко завершують цей процес.

7. Угода про передачу права власності

Після підготовки всіх документів покупець і продавець (або їхні представники) вирушають до Управління земельного кадастру, щоб завершити угоду. Сплачується мито за право власності, і право власності офіційно переходить до нового власника.

Моменти, на які варто звернути увагу іноземцям

Іноземці повинні звернути увагу на певні юридичні та технічні особливості при купівлі житла в Туреччині. В іншому випадку угода може бути скасована або визнана недійсною:

• Військові зони безпеки: Нерухомість у деяких регіонах не може бути продана іноземцям. Управління земельного кадастру автоматично здійснює цю перевірку у своїх системах, але перед купівлею рекомендується підтвердити це з консультантом.
• Загальне обмеження на володіння: Загальний розмір нерухомості, яку може придбати іноземна особа в Туреччині, обмежений 30 гектарами. Цей ліміт розраховується на рівні провінції, і його перевищення призведе до блокування купівлі.
• Нерухомість, обтяжена іпотекою або обтяженнями: Іноземці не можуть купувати нерухомість, яка має обмеження, як-от іпотека, арешт, або інші обтяження на праві власності. Не починайте угоду без запиту до земельного кадастру.
• Остерігайтеся фальшивих обіцянок: У проєктах, які пропонують громадянство, якщо реальна оціночна вартість нерухомості нижча за 400 000 доларів США, право на громадянство не може бути набуте.

Процес отримання дозволу на проживання для іноземців, що придбали житло

Інвесторові, який купує житло, не обов’язково отримувати громадянство, щоб мати право проживати в Туреччині. Можливо отримати короткостроковий дозвіл на проживання (oturma izni) через володіння нерухомістю. Це ідеальний варіант для іноземців, які хочуть постійно проживати в Туреччині, але не прагнуть отримати громадянство.

Хто може подати заявку?

• Іноземці, які придбали житло в Туреччині.
• Особи, на чиє ім'я оформлено право власності (рекомендується мінімальна вартість 50 000 доларів США).
• Ті, хто хоче включити до дозволу на проживання свою сім'ю (чоловіка/дружину та дітей).

Необхідні документи

• Свідоцтво про право власності
• Паспорт
• 4 біометричні фотографії
• Поліс медичного страхування (має бути отриманий у Туреччині)
• Податковий номер
• Заява про адресу в Туреччині
• Заява на отримання дозволу

Процес подання заявки та тривалість

• Заявки подаються через Головне управління міграційної служби.
• Наданий дозвіл на проживання зазвичай діє протягом 1 року.
• Процес поновлення є легким для власників нерухомості.

⚠️ Примітка: Цей дозвіл на проживання не замінює дозвіл на роботу; він надає лише право на проживання.

Купівля житла, не пов’язана з громадянством: Оренда, будинок для відпочинку, інвестиції

Не кожен іноземний інвестор хоче оселитися в Туреччині або отримати громадянство. Тому купівля житла з іншою метою також є дуже поширеною:

• Купівля будинку для відпочинку: Прибережні райони, як-от Анталія, Бодрум, Аланія, Фетхіє, є популярними серед європейських та близькосхідних інвесторів, які хочуть придбати будинки для відпочинку.
• Інвестиції та дохід від оренди: Квартири, придбані у великих містах, як-от Стамбул, Анкара та Ізмір, можуть приносити дохід від довгострокової або подобової оренди. Дохід також можна отримувати через такі платформи, як Airbnb.
• Довгострокове зростання вартості: Оскільки ціни на нерухомість у Туреччині часто є вигідними порівняно з іноземними валютами, купівля може бути гарною стратегією для інвесторів, які прагнуть отримати прибуток від різниці валютних курсів.

Податки та витрати при продажу іноземцям

Коли іноземець купує житло в Туреччині, він зіткнеться з деякими офіційними витратами:

???? Примітка: Мито на право власності, як правило, розраховується на основі заявленої вартості продажу. Однак, станом на 2025 рік, ця вартість не може бути нижчою за вартість, зазначену у звіті про експертизу, затвердженому SPK.

Найчастіше задавані питання (FAQ)

• Чи можуть іноземці користуватися житловим кредитом у Туреччині?

Так. Деякі приватні та державні банки, що діють у Туреччині, можуть надавати житлові кредити іноземним громадянам. Однак кредитні ставки зазвичай нижчі, і вимагаються умови щодо застави та декларації про доходи.

• Чи може іноземець, який купує житло, отримати громадянство?

Так. Іноземці, які купують нерухомість вартістю 400 000 доларів США або більше, можуть подати заяву на отримання громадянства Турецької Республіки, зобов’язуючись не продавати нерухомість протягом 3 років. Однак у цій статті розглядається лише процес купівлі, відокремлений від отримання громадянства.

• Чи можна отримати право власності на нерухомість для іноземців за довіреністю?

Так. За допомогою нотаріально засвідченої довіреності адвокат або представник може завершити угоду про право власності від імені заявника. Якщо довіреність видана за кордоном, потрібен апостиль або консульське засвідчення.

• Чи може іноземець, який придбав житло в Туреччині, здавати його в оренду?

Так. Жодних правових обмежень щодо здачі в оренду не існує. Однак необхідно декларувати дохід і, якщо це потрібно, виконувати зобов’язання щодо ПДВ та податку на прибуток.

• Чи можна продати придбану нерухомість?

Якщо нерухомість не була придбана для отримання громадянства, її можна продати в будь-який час після купівлі. Однак, якщо подано заявку на громадянство, її не можна продавати протягом 3 років.

Нові норми та зміни у продажу нерухомості іноземцям у 2025 році

Станом на 2025 рік у Туреччині було внесено деякі оновлення щодо продажу нерухомості іноземцям:

• Звіт про експертизу, що є обов’язковим, тепер діє не лише для заявок на громадянство, а й для всіх покупок іноземцями.
• Завдяки системі автоматичного контролю зон, документи про право власності в заборонених військових зонах відхиляються миттєво.
• Завдяки інтеграції з E-Devlet (електронним урядом) процеси подання заявок на право власності в деяких провінціях перенесені в цифрове середовище.
• Використання консультантів-посередників у процесі зросло, оскільки іноземні покупці віддають перевагу корпоративним консультаційним послугам для подолання мовних і правових бар'єрів.

Чи вигідно іноземцям купувати житло в Туреччині?

Станом на 2025 рік Туреччина залишається дуже привабливою країною для іноземних інвесторів, пропонуючи вигідні ціни на нерухомість, низьку вартість життя, високу прибутковість від оренди та легкість отримання дозволу на проживання. Юридичні процеси є прозорими та регламентованими. Однак через мовні відмінності, юридичні складнощі та бюрократичні етапи отримання професійної підтримки значно спрощує процес.

Досвідчені фірми, як-от RealtyGalaxy, не лише представляють інвесторам відповідні проєкти, але й забезпечують безпечний процес купівлі, відстежуючи всі документи та угоди про право власності.

Важлива примітка: Інформація в цій статті не є офіційною, а надається лише з метою загального ознайомлення. Щоб отримати детальну інформацію та професійну консультацію з нерухомості, ви можете зв'язатися з нами.